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Friday Dec 02, 2022

商业如何让城市从“死寂休克”到“动能重启”?

随着城市骨架的向外延伸,各区域的定位和发展格局也随之发生变化,人口从城市中心向城市外沿迁移,其生活轨迹也伴随住宅的郊区化倾向而有所改变。囿于人口流动因素,传统的城市级商圈日渐没落,城市中心往日的活力不再。与此同时,因工作、生活和消费场景需求的不断更新,城区中心大量的建筑不但在设计和功能上略显陈旧,且无法与当下市场的需求和环境相适应。而在土地资源供应有限的情况下,关于“城市更新”的议题显然被城市的建设者迫切的提上日程。

说起城市更新,思维的定式容易让人将城市更新片面的理解成“拆旧建新”。无可否认,拆与建是城市更新的手段之一,却并非全部。城市更新的本质意义在于通过拆迁、改造、投资、建设等手段,培育新的城市功能,如办公、教育、医疗、商业等,让这些功能形成复合效应,更替原有衰退的城市功能和无法满足人们需求的物质空间,使区域重新焕发活力、繁荣与发展。

城市的发展不是静止的状态,而是不断生长和进阶的结果。与国内尚处于起步阶段的城市更新历程不同,早在20世纪40年代,欧美一些经济发达的国家就有很成熟的城市更新理论,并且不断尝试。德国的鲁尔通过改造,不仅改善了城市的环境,而且让经济得以重振;伦敦的金丝雀码头从一个没有任何商务基础的废旧工业区,成为伦敦最重要的金融商业中心;纽约的SOHO区也在改建后,摇身一变成文创产业的聚集地和特色的商业区。在历经低迷和经济下行后,这些城市或地区分别以城市功能升级和迭代的方式重振活力。而在城市重新定位、调整产业结构、重塑和培育新功能方面,商业则是这些城市再造者们的共同选择。因为,作为一种外向的存在,商业既是城市发展的基础,也是城市活力的表现,更是城市个性与魅力的彰显。

英国利物浦的城市复兴和形象的提升一半得益于其商业功能的开发——“利物浦一号”项目。项目位于天堂街开发区,包含多种物业类型,如百货公司、酒店、公寓以及公园,并且采取完全向公众开放的街道形式,全天对市民进行开放。全新又独特的利物浦中心商业为区域带了25%的人流量增长,一改往日的经济衰退和活力丧失,“利物浦一号”的开发为区域带来了新的经济活力,给城市带来了新的经济利益,同时也扭转了城市的命运。

在城市更新和消费升级的双重作用下,商业已然成为城市与人之间的一种载体,并日益成为城市再生中功能培育的重要一环。对于城市而言,不拘泥于某种外在表现形式、某种特定功能的商业是催化剂一般的存在,让沉寂已久的城区和老旧的建筑活化并焕发新的生命力。而对于城市中生活的人来说,除了生活方式的影响、价值观的传递,商业发挥着更多的连接作用,作为多维空间功能(如:办公、居住、零售等)的聚焦点,这些功能将人有效的连接与汇聚,在各商业功能的驱动下,加速城市核心区的活力再生。那么在这一过程中,商业又应该如何发挥最大能效,实现城市肌理的角色再造?

文化是一种长久的记忆,其在日积月累中形成,又能够在外部的刺激下而不断深化。作为城市、商业和人之间的纽带,文化与商业的结合,不仅能更好的保留和传承属地的特点,同时,文化的加持也让商业更具感染力,进一步巩固城市与人的关系。因此,关于城市再生,商业与文化的融合或许会事半功倍。

东京中城原是日本防卫厅所在地,2005年开启城市再生计划,如今已经成为日本东京的商业和文化创意的发源地。项目设计之初,东京中城就明确了要向世界展示日本的设计与美学文化的初衷,以人为核心、融合各种城市功能的基础上,创造新的生活美学空间。于是,中城融合了办公、商业、文化艺术、酒店、传统园林的复合功能。其中,项目中的园林面积占到40%,并保留江湖时代毛利家别墅,打造以“和”为主题的日本传统庭;同时,引入三得利美术馆、富士Xerox艺术空间、以三宅一生为中心的21_21 Design Sight日本顶级艺术馆;而随处可见的艺术小品、不定期举行的艺术展览,都让项目的文化感十足。作为东京中城设计的一条主轴,以日式美学为核心的文化功能从始至终都附着在项目所展现的各项城市功能中,促使各物业之间相互协调共生,不仅更改了城市的老旧面貌,也重新发现了城市的动能,给予了区域全新的价值,促进了其活力的增长。

尽管在今天看来,许多老旧建筑在硬件设施上已经无法满足市场的需求,但对于其保留和开发却是城市更新中不可忽视的。通过植入相关商业元素、运用创新方式使其重生,这既是对城市历史、人文的一种尊重,也是推动城市再生的一种行之有效的手段。

德国的鲁尔区曾是世界著名的重工业区和最大的工业区之一,然而单一的产业结构让其经济发展日渐乏力、城市活力逐渐衰退。20世纪60年代,鲁尔开始了产业结构和生态环境方面的整治工作,并由此拉开城市更新的序幕。德国政府并没有一味的拆除工业区的老厂房和建筑,而是针对不同地段、不同建筑,结合新的城市发展需求,采取针对性的保护和改造策略。通过保护和再利用部分原有的工业机器、生产设备、厂房建筑,一方面将其改造成具有观光、休闲功能的工业遗产之路;一方面将其建设成大型商业购物娱乐中心,赋予其商业功能从而带动区域的经济活力。国内也有类似的案例,通过对空置厂房的保留和改造,北京的798艺术区引入特色餐馆、咖啡厅、酒吧、书店等相关商业组合,成为大都市中富有情怀和特色的存在;成都远洋太古里在对旧遗址的保留和二次利用的基础上,打造了一个川西风格的文创街区,将“老成都”文化底蕴贯穿于商业体中,保留城市原有历史基因的同时,实现了城市的升级。

作为城市与人之间的载体,商业内含有多维度的城市生活空间功能,只有各类功能之间的关联更为紧密、相互补充、协同发展,商业才能成为多功能的聚集焦点,并在城市更新中发挥最大的势能,即活化区域经济,加速城市与人的连接和互动。

前文所提到的伦敦金丝雀码头,作为英国城市CBD更新和升级的典型代表,项目分为三大区域进行开发,在商业体的外表下,集中了城市生活中的多种功能,例如:中央区的写字楼用来办公,吸引巴克莱、瑞信、摩根大通、汇丰等金融企业的入驻;在东区打造购物中心和大型商业街,主要服务人群为商务人群;而在更靠近码头的西区则规划公寓、酒店、娱乐和服务设施,并设有会展中心和各种展览厅,进一步延伸了项目的商业功能,实现商业的可持续性发展。无独有偶,苏黎世西部工业区的改造也着眼于城市商业功能的重组和协同发展。写字楼+公寓+零售+文化餐饮的开发模式,各功能互为补充、相互连接的同时,产生势能的带动作用,促进活力新城形成。可见,聚焦各项功能的商业综合体在城市再生中的价值更为显著,也成为许多国内城市更新的选项之一。然而,商业综合体的价值内核取决于对不同功能的商业物业的循序渐进开发,通过理清各物业之间功能及关系,促进价值激发,提升商业的势能。与此同时,在项目开发前理清各项功能的盈利模式、安排好其各自的开发次序、租售比例,也有利于商业综合价值的外溢,加速城市的复兴。

亚里士多德说,人们为了生存而来到城市,人们为了生活的更好而留在城市。可见,城市的更新与再生仅停留在物质空间的重建与外观设计的美化是远远不够的。以人为出发点的价值衡量,与自然、社会、经济、文化因素加以结合更有深远的意义。而在此基础上,如何培育、延伸城市的各项功能,如何挖掘城市的历史与文化价值,如何运用商业综合体重塑城市核心区的活力,虽不是一朝一夕,却需要城市建设者们时刻思考与长久努力。

注:本文由RET睿意德沈阳公司总经理 夏季撰写,首刊发表在《地产》杂志中

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